《我在碧桂园的1000天》读后感5000字

《我在碧桂园的1000天》读后感5000字:

我其实和房地产这个行业结缘很久很久了,大概有十多年了吧,所谓之,念念不忘,必有回响。未曾想到,房地产以及房地产相关行业,让我有了一些获利。

于是,由于仓位上去了,弄得我不得不很花心思的研究房地产行业。其实,我一点也不专业,因为,房地产行业很庞大很庞大,这么大的体量,稍微哪里出了些问题,就会牵一发而动全身。更加因为,中国的房地产行业有其特殊性,导致很多东西无法借鉴,无法合理的推演。

但是,没办法,正常老百姓,除了把资金配置到股市和楼市,实在也没有太多的地方可以配置了。配置到股市中,又有一大帮企业其实和楼市是挂钩的。既然躲不过,那就迎着上吧!很久之前,就知道碧桂园有个著名的——跟投。据说,这个商业模式,引发了碧桂园吓死人的业绩增长。我非常非常好奇。为什么呢?

碧桂园的房子我去看过,其实,坦白讲,也并没有让我有非常特别的感受啊,就是正常的房子,户型,朝向啥的,价格也没有说很便宜啊?(以其地段来说。)那为什么会有这么大的业绩增长呢?

碧桂园2014年实现合同销售金额约1288亿元。2015年连同联营公司,实现合同销售金额约1401亿元。2016年就到了恐怖的3088亿元。2017年,就来到了逆天的5508亿元。

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三年四倍多!这个数据令我印象深刻。要知道,卖房子这件事,一来并没有新发明,高科技,是实实在在,具具体体的一砖一瓦盖起来,卖出去的。二来,全国这么多卖房子的公司,碧桂园究竟是怎么达到这么逆天的爆发性增长的呢?三来,这么大的销售额和业绩增量,怎么没见到有多大动静呢?和融创比,曝光度小了好几个量级啊。

同行业对比。

万科合同销售金额:2014年2151亿元,2015年2614亿元,2016年3647亿元,2017年5299亿元。三年两倍半左右。

恒大地产合同销售额:2014年1315亿元,2015年2013亿元,2016年3733亿元,2017年5151亿元。三年四倍差一点点。

融创中国合同销售额:2014年715亿元,2015年734亿元,2016年1506亿元,2017年3652亿元。三年五倍左右。

带着这些疑问,我看了这本书——《我在碧桂园的1000天》这本书。以下是我的一些思考与浅见。

这里我特别说明一下。我不是专业人士。我写这篇文章的主要目的就是先写出来,然后,里面的一些预测与观点,在若干年之后,看最终的结果,如果对了,我开心,如果错了,也算是给看的朋友留下一个标本,错误分析案例的标本吧。所以,我认真写,您随意看哈:)

2017年的房地产企业500强中,恒大排第一,万科排第二,碧桂园排第三,融创排第八。令人印象深刻的是,房地产行业,2017年已经呈现非常明显的强者恒强的局面了。总共有144家房企进百亿俱乐部。销售额共计82099亿元(2017年中国商品房销售额13.37万亿元。)。市场份额已经占比超过60%了。前三家就是:

第一,碧桂园5508亿元。

第二,第二,万科5237亿元。

第三,第三,恒大集团5151亿元。

第四,第四,融创3652亿元。

这四者,已经占比全中国2017年房地产销售额的接近15%了。我认为,这个比例还可能继续提升。提升到一个稳定的比例。这个比例可能是多少呢?我个人估计,至少40%起跳。全国来看,每个城市,总有一些开发商能活下来,他们有独到的区域优势,要挤走这些开发商,很难的。还有,一批央企背景的开发商,也能活下来。除此之外,其他的开发商就生存很难了。具体数字我肯定预测不准,但是,毛估估前四五家的市场占比,我个人认为,40%以上,是很有可能性的。这次我去江浙沪那边实地走访,发现,本地的开发商已经极少了。都是全国性的开发商了。这个也可以理解。竞争优势太大太大了。好的设计人员,好的材料供应商,好的财务人员,等等,全部向大企业,优势企业集中了。

碧桂园,就是聚集优秀人才最为厉害的企业之一。

……一家优秀的房企必须要有规模,有规模才有市场地位,亦为品牌和效益打下了坚实的基础。

其实,传统产业至今为止,还是很有规模优势的。这个屡试不爽。落到房地产企业,我觉得,看销售额和土地储备,是我个人要看的两个重点。其实,房地产企业有点像来料加工。把一块一块的土地,加工成一套一套的房子,然后包装好,最后,卖到市场上,把钱收回来,让老百姓有房子住。这是一个传统的商业模式。要么会卖,能卖得好,赚钱!要么会拿地,拿得性价比高,赚钱!如果二者都好,就赚大发了。再假设,还拿得快,卖得快,那就逆天了。事实上,碧桂园就是这样做的。拿地尤其有性价比,注意,不是拿好地,是拿性价比高的地啊。周转速度极快。

……速度第一,完美第二,效果第一,方法第二。

在杨国强的企业经中间,也可以看得出来,他的战略思考方向。他绝对不是走求稳的路线,就是要快!号称一平米有一百块钱的利润,就做了!所以,萝卜快了不洗泥,碧桂园的房子质量,在有段时间,是颇为诟病的。但是,发展速度能够掩盖一定的问题。用后来的利润回过头来再做弥补,这也是一种思考模式和方向。见仁见智。

……以现金流管理为核心来推动各方面的工作。

其实,这种模式,七寸就在现金流上面。九个瓶盖盖十个瓶子,甚至十几个瓶子,最怕就是现金流出问题,所以,配套的就是现金流的管理。这也就是这本书的作者——吴建斌来到碧桂园之后,最重要最关键的工作之一。这里多说一句,吴建斌是一位牛人啊,其业界的资源和口碑,让他到了碧桂园之后,帮碧桂园在融资上面达到了令人惊讶的成绩。其融资成本低到令人吃惊,四五个点的融资成本。比我们自己买房的贷款利率还低一截……

作者2014年3月进入碧桂园的。任集团董事,首席财务官。之前在中海集团工作30年左右。

首次和杨国强见面,杨主席安排家人和团队盛情迎接和款待。周围的人,高度认可赞扬,是作者加入的重要原因之一。

这里我有感触啊,但凡请高手来,基本上,充足的薪酬待遇是基本款,因为,高手不可能缺钱的,钱到一定程度,就没有那么吸引人了。其次就是——看得重。足够的尊重,足够的空间,足够的资源匹配,才是吸引高手的关键环节。

光谈理想,不谈待遇,股份,只能吸引充满梦想的职场新鲜人,且只能待一阵子,过了热乎劲,就留不住了。

只谈待遇,股份,不谈理想。就等着被更高待遇,股份挖走吧。

只有待遇,股份作为保底,再有合适的尊重,空间,资源,才能够有可能真正留下高手。而高手的加入,才能有希望把盘子做大做强。

之前,有个做手机的品牌,充满梦想,情怀,也来了很多业内高手,大牛。但是,几年一过,热乎劲过去了,待遇,股份跟不上,慢慢的,这些高手们,也要生活啊,也要价值兑现啊,你就发现,陆陆续续走掉了,可惜了……

我自己在实践中,颇有感触。但凡是真正的人才,多数时候,会带来多赢的局面。首先,这些高手,都是免费的,他为企业来带的价值,远超过他得到的所有。其次,客户的体验和产品,也得到了很大的改善。最后,他自己也能收获颇丰。更关键的是,高手留下来的话,他会吸引一帮一帮的同层次的人过来,企业的氛围会一直向上的改善。我的合伙人就是特别重视人才。我经常晚上得知,他们到处和这个聊,和那个聊,日复一日,年复一年。很多优秀的人才,就是这样一天一天的长期沟通,最后慢慢融入我们团队的。

……民营企业运作不规范几乎是通病,甚至,是请人的死结。第一次见面,全部的人,几乎都将重点放在了——规范,守法上面。

……不做违法的事,不做行贿的事,不会强行喝酒。

说来有趣,我们自己就是这样做的。前二者很好理解。上船容易,秋后算账不得了!但是,不会强行喝酒这一条,我们自己是坚持了十多年,不过,我很少看到房地产企业这么做的。我们自己也买了一些物业,有时候和房企人员打交道的时候,会喝酒似乎是他们的标配啊,我记得当年买房子时请他们吃饭,那家伙,上来就是白酒,我们都吓到了,一个可以喝我们三个。根本不在一个水准线上啊。

……低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘,精装修交房,专注三四线城市。拿净地,面积要大,付款要分期,拿地同时设计要基本完成,三个月内必须开工,第四五个月可回收资金,后续开发视市场销售进度而定。——拼速度,拼把控力,拼执行力。(后来标准有根据实际情况做了调整了,尤其是拿地面积,碧桂园调整速度很快的。)

这位杨国强主席,是非常值得佩服的一位商界人士。我们从大方向上看,他用非常快的建造速度,不断的十数年如一日的在中国大地上建房子,提供性价比高的房子,给老百姓居住,在城市化进程中,不断的提供产品。其实,我这里说一下我自己的看法。我是认为,高房价这件事,很多人骂开发商,我觉得可能有些搞错对象了。你想啊,我们其实可以通过财报计算,开发商每开发一个平米,土地www.simayi.net成本,建筑成本,税费支出等等,到手的利润比例其实也还好吧,十多二十个点的核心利润率。这没有高到令人发指啊?我印象中,格力就是十多个点的净利润率啊。价格高,难道不是地价,税费等高?难不成房地产企业就应该低利润率么?我假设按照这个思路去推演,恐怕,最后的结果,不是房价降低,而是,房企会逐步逐步缩小开发量。

为什么?到处拿地,摊子巨大,还杠杆风险,这样下来,利润低,谁来做?我认为,房企有两种方式,这种碧桂园的高速周转,便宜买便宜卖,为老百姓不断的盖房子,是应该他赚钱的,这不就是辛苦钱,风险钱么?而且,城市化进程中,没有这样的玩命赶工的房企,老百姓哪里来房子住啊?但是,还有一种,以港资房企为代表的,低速周转,便宜买,慢开发,高价卖,这样的商业模式,是应该调整的。因为,他没有解决老百姓有房住的问题。港资房企,追求稳定,长久,这无可厚非,但是,这样的商业模式,在现在的中国,是不能合适现实情况的,还有那么多的人,要进城,但是,你不抓紧建房子,怎么住?当然,在拼速度过程中,会有各种各样的问题,但是,从大方向上看,这种模式,至少是现在五到七年,中国目前国情需要的商业模式。我个人判断,这种强调周转,强调便宜买便宜卖的房企,未来会逐步扩大其市场占有率,大势所趋的。

杨国强少年极其贫寒,20岁当包工头,极其辛苦,30岁做建筑公司总经理,40岁做房地产。他就是很典型的草根逆袭,从底层一路一路走上来的。直到2007年公司上市,2013年销售额突破千亿。我认为,这其实就是老一辈中国奋斗者,白手起家者的典型例子。

这里多说一句啊,杨国强是北滘镇人。这个北滘镇,我之前闻所未闻。这次查询得知,不得了,其实,珠三角和长三角有很多这样的镇,藏龙卧虎的,这次我去昆山,就开了眼界。北滘镇在佛山顺德,几十万人口,一个镇上,有八家上市企业,里面有两个王炸,一个就是碧桂园,还有一个就是美的集团。你说厉害不厉害?下次我一定要去北滘镇看看去!~所谓之一方水土养育一方人。有些地方,就是经商风气非常之浓厚,有些地方,就是从文从政风气非常之浓厚。地气使然,风气传承。放大了看,全世界都一样。

……大手笔投广告,拉动销售,然后,撬动这个行业。——销售至上。

我多次在书中看到类似的文字。可以看得出,杨主席是非常重视销售的。这里说一下我的看法。房企中,有类企业,把质量看成第一位的,口碑也非常突出。之前的绿城就是这样的房企。显然,倘若把建筑质量摆在第一位的房企,肯定要周转慢一点,因为,房子的建造,需要一个物理时间,是没有办法的,比如水泥要干啊,下雨施工,天冷施工等问题。讲究建筑质量的房企,要做到最快,我想,没有颠覆性的科技,目前是很难的。

于是,我就知道很有趣的现象。我们这里有些当地开发商,自己开发房子之后,卖掉,然后,自己买绿城的房子住。这又是一个见仁见智的地方了。从舆论道德上,建筑质量摆在第一位的房企肯定占优势,批评的声音也会少很多。但是,随之带来的结果,也肯定是提供给老百姓的房子少,且一定贵一些。

我们这里绿城高层当年开盘的时候,能够比旁边洋房还贵一些。你就知道价格能上到多少了。我个人认为,不同行业的不同的战略取舍,必将配套不同的资源以及不同的打法。作为投资者,不能光看产品质量(但起码质量在合格之上,不能偷工减料),在不同的阶段,要有不同的重点。茅台是好,但是,不是所有人喝的起,喝得到啊!~

目前的中国房地产行业,我较为倾向于——走量的商业模式。就是质量在平均之上,然后,卯足了劲,冲击快速周转,便宜买便宜卖。当然,身份如果切换成购房者,那么就需要根据自身的实际情况做调整了。

之前我一直听闻——跟投。我看完才知道,这是怎么一回事。

碧桂园有两个计划,早一点推出的,叫做——成就共享。晚一点推出的,改进过的版本,叫做——同心共享。这二者有段时间并轨推行。

2012年推出的成就共享。

实施成就共享计划之后,2013年,就有区域总裁拿到百万以上的收入,因此,22个区的负责人,100多个项目经理,全部打了鸡血一样兴奋。

我说一下我理解的成就共享。我认为,这是一招狠棋。杨国强好厉害啊!

这个成就共享本质上,是类似合伙人机制。但是,是员工不出钱的合伙人机制,可以理解成大家长领导下的合伙人机制,但是,不是根本意义上的合伙人机制。因为,风险大部分被大家长承担了。做对了,大把分钱,做错了,损失有限。赔率倾向于员工这一方。(至少短期看来。)杨国强有非常大的格局,当然,也亏得房地产这个行业足够大,足够有利润。(这里,还不得不佩服董明珠,格力在白电这种竞争激烈,利润并不大的行业能做成这样,也是树了榜样了。)

成就共享有两个重点前提:

1,一年内实现集团自有资金投入的全部回笼。

2,项目累计回笼资金要大于集团自有投入资金加上年化投入资金标准收益。这个年化自有资金标准收益要大于30%啊。

这是什么意思呢?就是,总部给钱给你区域团队,你去拿地,造房子,卖房子。然后,这笔钱要收一个利息,利息要大于年化30%啊。集团用钱,用人,用资源来支持区域造房子。区域这边迅速造,迅速卖,迅速把钱收回来。

好了,一旦钱收回来了。那么,大家就开始分利润了。

按理说,正常的方式,区域团队就是拿固定薪水,拿一定的奖金,但是,肯定不多。那么,这个成就共享呢,就是拿大额的奖金分给区域。实质上,就是杨国强将自己兜里的钱,拿出相当可观的一部分,分给区域。

怎么分呢?

两种项目,两种比例。

一种项目就是,区域自己主导的项目,想必就是总部基本上不太要管事,操心。那么,区域分得多一点。成就共享股权金额=净利润减去集团自有资金支持的金额折算年化30%(净利润扣除总部出的钱以及30%的利息),剩余的,区域团队分掉20%啊。朋友们,20%啊!这很可观了啊,实际也证明,很多区域总裁的奖金额达到千万级别啊。

另一种项目就是,集团主导的项目,想必就是比较重点的城市,难搞的城市,操心需要多一点的城市。那么,这个团队分掉的比例,就会从20%降低到10%-15%左右。

我看到这个成就共享模式的时候,很明显的感觉就是,这里有两个关键,一个就是拿地,也就是买原材料。还有一个就是卖房子,也就是卖掉产品回款。这两个搞得好,就成了嘛!然后,土地,建造等需要结款的环节,拖一拖,卖房子回款的环节,抓紧交楼,拼命催收,这不就提升了周转率了么?但是,不好的地方就是,如果区域团队买错了地,那么就砸手里了,因为,权利肯定是下放了的,区域看好了,就有权买入,对吗?但是,实施出问题了。亏的是企业。然后,区域团队最多被裁员。这是为风险。后来,在成就共享升级版——同心共享的推出时,碧桂园做了修正。速度相当之快。

这里我为什么要用这么多篇幅一点点的描述薪酬结构呢?我引申一下。在我实践过程中,我发现,创新大致有两种大的类别,一种是产品,科技的创新,还有一种就是制度的创新。

前者或许可以改变一个时代。而后者肯定能改变一家企业。我买股票大概不太愿意买国有企业的股票,除非特别特别便宜,或者制度不是国有企业的制度。为什么呢?有两个原因,一个内因,一个外因。内因大家很熟悉了,各种大锅饭的弊病,就不多说了。外因说一下。大家关注过没有?很多民企,最喜欢从国有企业挖人了,一挖一个准。为什么呢?因为,国有企业的人才是真的很好啊!基本功非常扎实,底子很厚,尤其很多高科技领域,金融领域,医疗医药领域的,国有企业沉淀多年的功夫,绝对不是一朝一夕可以达成的。但是,他们就像被绑住了一般。无法最大程度的发挥。

我之前去福建,有家公司,叫做安溪铁观音集团,前身是国企,1952年的国营福建省安溪茶厂。后来被收购改制了。我去的时候,他们有个仓库,里面全部是陈年老铁观音,用很大一个一个的缸子装起来,陈年二十多年的,三十多年的,非常非常大的仓库。每年还要拿出来焙火。我就问他们,这些茶,是真的陈年了几十年,还是一种标注的搞法?他们说是真的陈年了几十年,有档案可以查的,因为原来是国企,茶叶也不怎么值钱,送茶来的茶农,求着企业买茶,企业买了以后,有些卖不出去的,就存下来了,一存就几十年过去了。现在,老茶都是几万一斤了。关键是,几十年下来,这些茶保存得非常之好,我后来买了些回家,的确好喝,可以看得出,国企在某些方面的沉淀,绝对是有优势的。但是,销售就真的是……作者:谦和屋